ОГЛЯДАЧ / АНАЛІТИКА

НОВОСТИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА УКРАИНЫ: При покупке плоскостей в ТЦ есть ряд специфических особенностей

2011-08-01

Источник: ЮФ “Василь Кисиль и Партнеры”
Анна Сисецкая

Следует отметить, что на сегодняшний день ситуация, когда после завершения строительства торгового центра и его введения в эксплуатацию торговые площади не сдаются в аренду, а передаются в собственность третьим лицам, – довольно редкое явление в сегменте торговой недвижимости Украины. В тех случаях, когда отдельные торговые помещения, расположенные в торговых и торгово-развлекательных центрах, отчуждаются отдельным инвесторам, соглашения, обеспечивающие продажу, имеют как ряд общих особенностей, присущих операций купли-продажи любого недвижимого имущества, так и ряд специфических моментов , характерных для сделок с торговыми объектами. В данном случае речь не идет о о даже бизнеса и торгового комплекса в целом, а лишь об отдельных его помещениях.

Как и любой договор купли-продажи недвижимого имущества, договор купли-продажи торгового помещения о содержанию и форме должна соответствовать требованиям законодательства Украины. В частности, согласно ст. 657 Гражданского кодекса такой договор подлежит заключению в письменной форме, а также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Последняя сегодня фактически заменяется регистрацией в Государственном реестре сделок, осуществляемой нотариусами одновременно с осуществлением нотариальных действий. После выполнения таких формальных требований договор купли-продажи считается заключенным, как следует из ст. 640 Гражданского кодекса.

Конечно, помимо соблюдения указанных формальных требований, договор купли-продажи должен содержать все существенные условия, предусмотренные законодательством Украины и определены сторонами как существенные для того, чтобы быть заключенным. В частности, речь идет о таких принципиально важных условий продажи, как предмет договора, характеристика и идентификация объекта продажи, цена продажи.

В контексте подготовки к сделке важно оценить предмет сделки с юридической точки зрения: предметом отчуждения является объект недвижимого имущества, право единоличной собственности на который принадлежит продавцу, или же предметом отчуждения является доля в праве общей долевой собственности. Ведь нередки случаи, когда небольшие торговые или офисные центры оформляются в общую собственность инвесторов с определением доли каждого из них, что предполагает право использовать определенные помещения. Связано это в первую очередь с упрощением процедуры управления комплексом как отдельной функциональной бизнес-единицей. В этой связи важно отметить, что в случае отчуждения доли необходимо требовать от продавца предоставления согласия всех собственников на такое отчуждение, предполагает также и их отказ от преимущественного права покупки, предусмотренного ст. 362 Гражданского кодекса. Необходимость получения письменных согласий, конечно же, отодвигает дату сделки, но крайне важным способом минимизации риска дальнейшего судебного оспаривания сделки любым владельцем.

Кроме указанной особенности, в рамках подготовки к операции в обязательном порядке необходимо проверить актуальные правоустанавливающие документы продавца, а также по возможности изучить «юридическую историю» титула, проанализировав вопрос законности предыдущих сделок по данному объекту приобретения. Нелишним будет также изучить вопрос возможных реконструкций, а также их надлежащее оформление, потребовав от продавца предъявить документы, подтверждающие принятие реконструированных объектов в эксплуатацию. Упущения в этом вопросе могут впоследствии вызвать у покупателя, как нового владельца объекта, эксплуатационных рисков.

Кроме этого, необходимо проверить отсутствие зарегистрированных ограничений и обременений по отчуждаемого объекта, в частности, таких как ипотека, налоговый залог, арест и т. Д. Следует поверить наличие судебных решений по приобретенного имущества, а в случае их наличия проанализировать возможные перспективы возобновления судебных разбирательств.

Особое значение в рамках подготовки к сделке имеет анализ договоров с управляющей компанией, которая управляет торговым центром и осуществляет действия по поручению владельцев, относительно позиционирования торгового центра на рынке. В этом контексте важно оценить не только репутационные показатели управляющей компании, но и определить стоимость расходов на содержание приобретаемого объекта, объем коммунальных платежей, размер денежного доли в общих расходах по содержанию общих площадей, общих помещений торгового центра, парковки, а также сумму маркетинговых расходов на популяризацию торгового центра и бизнеса, осуществляемого во отчуждаемом помещении частности.

Важно также помнить, что если продавцом объекта выступает физическое лицо, необходимо установить его семейное положение, и в случае наличия брака – получить согласие второго супруга на заключение договора купли-продажи.Также необходимо проанализировать договоры аренды помещений, в случае, если такие были заключены продавцом, ведь в соответствии с законодательством Украины такие договоры аренды не прекращаются, а являются обязательными для нового владельца. Поэтому крайне важно проанализировать риски покупателя как будущего арендодателя, а также расходы на их устранение.

Необходимым формальностью, без которой заключение договора не состоится, является получение продавцом извлечения из Реестра прав собственности на объекты недвижимого имущества с целью подтверждения текущего статуса права собственности и состояния отчуждаемого объекта. После завершения операции особое внимание покупателю следует уделить регистрации возникшего права собственности, которое является обязательным в соответствии с ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений» № 1952-IV 01.07.2004 г.. И ст. 182 Гражданского кодекса. Без регистрации права, которая на сегодняшний день проводится соответствующими подразделениями БТИ, покупатель будет ограничен в своих правомочия собственника по распоряжению приобретенным объектом, в том числе в возможности передать такой объект в ипотеку. Стоит обратить внимание, что регистрация права собственности желательно осуществить в течение года после покупки, что позволит сократить расходы на повторную техническую инвентаризацию, которая станет обязательной после указанного срока.

В заключение необходимо отметить следующее: несмотря на общие требования Закона Украины «О нотариате» № 3425-XII от 2 сентября 1993 и Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной Приказом Минюста № 20/5 от 0,3 марта 2004 г. ., о проверке нотариусом законности заключенных договоров, следует понимать, что нотариальное удостоверение не может в полной мере защитить покупателя от недобросовестного продавца. Самостоятельно же проверить, изучить и дать надлежащую правовую оценку указанным выше факторам с целью понимания возможных рисков и их степени покупателю довольно сложно. Поэтому часто сделка требует специальных правовых знаний и привлечения адвоката.