ОГЛЯДАЧ / АНАЛІТИКА

НОВИНИ ЗАКОНОДАВСТВА УКРАЇНИ: При купівлі площин у ТЦ є ряд специфічних особливостей

2011-08-01

Джерело: ЮФ “Василь Кісіль і Партнери”
Автор: Анна Сісецька

Слід зазначити, що на сьогоднішній день ситуація, коли після завершення будівництва торгового центру та його введення в експлуатацію торгові площі не здаються в оренду, а передаються у власність третім особам, – досить рідкісне явище в сегменті торговельної нерухомості України. У тих випадках, коли відокремлені торговельні приміщення, розташовані в торговельних і торгово-розважальних центрах, відчужуються окремим інвесторам, угоди, що забезпечують продаж, мають як ряд загальних особливостей, властивих операцій купівлі-продажу будь-якого нерухомого майна, так і ряд специфічних моментів, характерних для угод з торговими об’єктами. В даному випадку мова не йде про про навіть бізнесу та торгового комплексу в цілому, а лише про окремі його приміщеннях.

Як і будь-який договір купівлі-продажу нерухомого майна, договір купівлі-продажу торгового приміщення про змістом і формою має відповідати вимогам законодавства України. Зокрема, відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу такий договір підлягає висновку в письмовій формі, а також вимагає нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Остання сьогодні фактично замінюється реєстрацією в Державному реєстрі угод, здійснюваної нотаріусами одночасно зі здійсненням нотаріальних дій. Після виконання таких формальних вимог договір купівлі-продажу вважається укладеним, як випливає зі ст. 640 Цивільного кодексу.

Звичайно, крім дотримання зазначених формальних вимог, договір купівлі-продажу повинен містити всі істотні умови, передбачені законодавством України та визначені сторонами як істотні для того, щоб бути ув’язненим. Зокрема, мова йде про такі принципово важливих умов продажу, як предмет договору, характеристика та ідентифікація об’єкта продажу, ціна продажу.

У контексті підготовки до угоди важливо оцінити предмет угоди з юридичної точки зору: предметом відчуження є об’єкт нерухомого майна, право одноосібної власності на який належить продавцеві, або ж предметом відчуження є частка в праві спільної часткової власності. Адже нерідкі випадки, коли невеликі торгові або офісні центри оформляються у спільну власність інвесторів з визначенням частки кожного з них, що припускає право використовувати певні приміщення. Пов’язано це в першу чергу з спрощенням процедури управління комплексом як окремої функціональної бізнес-одиницею. У цьому зв’язку важливо зазначити, що в разі відчуження частки необхідно вимагати від продавця надання згоди всіх власників на таке відчуження, що припускає також і їх відмова від переважного права купівлі, передбаченого ст. 362 Цивільного кодексу. Необхідність отримання письмових згод, звичайно ж, відсуває дату угоди, але є вкрай важливим способом мінімізації ризику подальшого судового оскарження угоди будь-яким власником.

Крім зазначеної особливості, в рамках підготовки до операції в обов’язковому порядку необхідно перевірити актуальні правовстановлюючі документи продавця, а також по можливості вивчити «юридичну історію» титулу, проаналізувавши питання законності попередніх трансакцій щодо даного об’єкту придбання. Незайвим буде також вивчити питання можливих реконструкцій, а також їх належне оформлення, зажадавши від продавця пред’явити документи, що підтверджують прийняття реконструйованих об’єктів в експлуатацію. Упущення в цьому питанні можуть згодом спричинити виникнення у покупця, як нового власника об’єкта, експлуатаційних ризиків.

Крім цього, необхідно перевірити відсутність зареєстрованих обмежень і обтяжень щодо відчужуваного об’єкта, зокрема, таких як іпотека, податкова застава, арешт і т. д. Слід повірити наявність судових рішень щодо придбаного майна, а в разі їх наявності проаналізувати можливі перспективи відновлення судових розглядів.

Особливе значення в рамках підготовки до угоди має аналіз договорів з керуючою компанією, яка управляє торговим центром і здійснює дії, за дорученням власників, щодо позиціонування торговельного центру на ринку. У цьому контексті важливо оцінити не тільки репутаційні показники керуючої компанії, а й визначити вартість витрат на утримання об’єкта, що здобувається, обсяг комунальних платежів, розмір грошового долі в загальних витратах щодо змісту загальних площ, загальних приміщень торгового центру, паркування, а також суму маркетингових витрат на популяризацію торгового центру та бізнесу, здійснюваного в відчужуваному приміщенні зокрема.

Важливо також пам’ятати: якщо продавцем об’єкта виступає фізична особа, необхідно встановити його сімейний стан, і в разі наявності шлюбу – отримати згоду другого чоловіка на укладення договору купівлі-продажі.Также необхідно проаналізувати договори оренди приміщень, в разі, якщо такі були укладені продавцем, адже відповідно до законодавства України такі договори оренди не припиняються, а є обов’язковими для нового власника. Тому вкрай важливо проаналізувати ризики покупця як майбутнього орендодавця, а також витрати на їх усунення.

Необхідною формальністю, без якої укладення договору не відбудеться, є отримання продавцем витягу з Реєстру прав власності на об’єкти нерухомого майна з метою підтвердження поточного статусу права власності та стану відчужуваного об’єкта. Після завершення операції особливу увагу покупцю слід приділити реєстрації виниклого права власності, яка є обов’язковою відповідно до ст. 4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» № 1952-IV 01.07.2004 р. та ст. 182 Цивільного кодексу. Без реєстрації права, яка на сьогоднішній день проводиться відповідними підрозділами БТІ, покупець буде обмежений у своїх правомочності власника щодо розпорядження набутим об’єктом, у тому числі в можливості передати такий об’єкт в іпотеку. Варто звернути увагу, що реєстрацію права власності бажано здійснити протягом року після придбання, що дозволить скоротити витрати на повторну технічну інвентаризацію, яка стане обов’язковою після зазначеного терміну.

На закінчення необхідно відзначити наступне: незважаючи на загальні вимоги Закону України «Про нотаріат» № 3425-XII від 02 вересня 1993 р. і Інструкції про порядок здійснення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої Наказом Мін’юсту № 20 / 5 від 03 березня 2004 р., про перевірку нотаріусом законності укладених договорів, слід розуміти, що нотаріальне посвідчення не може повною мірою захистити покупця від недобросовісного продавця. Самостійно ж перевірити, вивчити і дати належну правову оцінку зазначеним вище факторам з метою розуміння можливих ризиків і їх ступеня покупцеві досить складно. Тому часто угода вимагає спеціальних правових знань і залучення адвоката.