Асоціація
Українсько-Китайського
співробітництва
  • ОГЛЯДАЧ / АНАЛІТИКА

    НОВИНИ ЗАКОНОДАВСТВА УКРАЇНИ: Договір оренди може захистити права орендаря

    2011-08-01

    Джерело: ЮФ “Василь Кісіль і Партнери”
    Автор: Анна Сісецька

    Законодавство України гарантує незмінність прав орендаря у разі зміни власника орендованого майна. Зокрема, ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу передбачає, що у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять усі права та обов’язки орендодавця.

    Договір оренди у разі зміни власника орендованого майна зберігає свою дійсність як для нового власника, замінює строну орендодавця, так і для орендаря. Зміна власника переданого в оренду майна не є підставою ні для припинення договору оренди, ні для його зміни. Таким чином, зміна власника бізнес-центру не має вплинути на орендаря, в усякому разі на рівні закріплених в договорі основних умов оренди відповідного офісного приміщення.

    При цьому, оскільки чинне законодавство не обмежує перелік підстав зміни власника майна, можна зробити висновок, що договори оренди зберігають свою дійсність при зміні власника-орендодавця на будь-яких законних підставах: дарування, продаж, придбання внаслідок реалізації права іпотекодержателя, відчуження на публічних торгах, у тому числі відчуження арештованого майна, і т. д.

    У той же час слід зазначити, що законодавство передбачає диспозитивність в питаннях збереження умов оренди для нового власника майна, переданого в оренду. Простіше кажучи, орендар і орендодавець можуть домовитися про те, що договір оренди припиняється в разі зміни власника орендованого майна. Таким чином, якщо укладений договір оренди буде містити відповідне умова про припинення договору оренди у разі зміни власника, орендар не зможе вимагати від нового власника збереження дійсності свого договору оренди, посилаючись на згадану ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України. У такому випадку, при бажанні орендаря зберегти своє право оренди слід розуміти, що орендареві доведеться вступити в переговори з новим власником, який може запропонувати вже нові умови оренди, у тому числі щодо розміру орендних та супутніх платежів. А в разі неузгодження нових умов оренди орендоване приміщення доведеться звільнити.

    При цьому важливо відзначити, що при будь-якому сценарії розвитку подій всім учасникам – меншою мірою попереднього орендодавцю, і більшою – новому власникові майна і орендарю, необхідно подбати про належне юридичному супроводі прийнятих рішень. Адже в разі неналежного оформлення можливі зловживання як з боку орендаря, так і з боку нового власника, а також і з боку попереднього власника орендованих приміщень.

    Усі передбачені договором оренди обов’язки, у тому числі щодо внесення орендної плати, орендар повинен виконувати на користь нового власника орендованого приміщення. У той же час, оскільки фактично мова йде про заміну кредитора в зобов’язанні в результаті правонаступництва, як передбачено абз. 2 ч. 1 ст. 512 Цивільного кодексу, орендар, який виступає в якості боржника в частині внесення орендної плати, повинен бути письмово повідомлений про зміну власника приміщення і, відповідно, сторони орендодавця.

    В рамках реалізації процедури заміни сторони орендодавця, як правило, попередній і новий власники підписують з орендарем тристоронню угоду, якою формалізують всі пов’язані із заміною орендодавця питання, зокрема початку сплати орендної плати новому власнику, платіжних реквізитів і т.д. Або ж новий власник повідомляє орендаря про зміну орендодавця, надаючи необхідну для виконання орендарем своїх обов’язків інформацію шляхом направлення письмового повідомлення.

    У разі неотримання письмового повідомлення і непідписання тристоронньої угоди орендар може виконувати свої обов’язки, у тому числі щодо внесення орендної плати, на користь попереднього власника орендованих приміщень. Таке виконання на користь попереднього власника вважатиметься належним. Усі ризики негативних наслідків, у тому числі пов’язаних з недоотриманням орендної плати у зв’язку з виконанням орендарем своїх обов’язків на користь попереднього власника, покладаються ч. 2 ст. 516 Цивільного кодексу на нового власника приміщень.

    Як вказувалося вище, якщо договором оренди не передбачено його припинення в разі зміни власника об’єкта оренди, то за загальним правилом усі умови договору оренди залишаються незмінними для нового власника приміщень. Це означає, що і положення договору про розмір орендної плати та супутніх платежів, а також порядку їх внесення, повинні залишатися незмінними. Новий власник не матиме права вимагати підвищення орендної плати лише на підставі зміни власника приміщень. Перегляд розміру орендної плати може бути проведений за взаємною згодою сторін або ж на загальних підставах, передбачених договором оренди та законодавством України.

    Напишіть відгук

    Your email address will not be published. Required fields are marked *